Введите Ваш email, чтобы получать ежемесячный дайджест по почте:

sklad hoz

Рынок складской недвижимости, пожалуй, до сих пор в очень затруднительном положении среди остальных сегментов коммерческой недвижимости. Средние арендные ставки с 2013 года практически не изменились, рынок по-прежнему развивается в формате built to suit, арендаторы сокращают занимаемые ими площади. Количество игроков стабильно, и этот сегмент пока что не вызывает особого интереса у инвесторов

Отсутствие экономической стабильности в стране продолжает негативно влиять на рынок складской недвижимости – наблюдаются снижение активности участников рынка, замедление темпов строительства, перенос открытия новых объектов и др. 

По данным компании DTZ, по состоянию на конец 2015 года общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составлял приблизительно 1,8 млн кв. м, увеличившись с конца 2014-го всего на 4,4%. Причем это уже с учетом около 340 тыс. кв. м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений , пишет "ТОП-100. 500 крупнейших компаний рынка услуг Украины".  

Для сравнения, общий объем складских помещений в Варшаве и пригороде – около 3 млн кв. м, при этом качество большинства существующих на украинском рынке складов существенно ниже, чем в Польше. 

По данным Марты Костюк, директора департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ, совокупный объем новых складских и логистических помещений, выведенных на рынок в течение 2015 года, составил всего около 75,5 тыс. кв. м, что почти вдвое ниже показателей 2013-2014 годов. Причем стоит сразу отметить, что все новые объекты в 2015-м были построены компаниями для собственного использования, так называемые проекты built-to-suit. 

В «DTZ Украина» рассказывают, что на складском рынке сейчас в равной степени присутствуют как локальные, так и международные компании. Среди самых крупных и качественных операторов логистической недвижимости эксперты выделяют «БФ Склад», «Вест Гейт Логистик», «МЛП-Чайка», «Комодор», «ТехЭнергоТрейд». Доля ключевых игроков составляет около 35% от рыночного объема.

«Активными игроками рынка можно назвать около 20 девелоперов, которые построили комплексы для последующей сдачи в аренду на открытом рынке или согласно подходу built-to-suit. Большинство этих компаний (около 60%) являются локальными, – отмечает Федор Арбузов, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере складской и логистической недвижимости в компании DTZ Украина. – За последнее десятилетие на рынке складской недвижимости Киевского региона появилось около 70 объектов, значительная часть которых (около 30%) была построена компаниями для собственных потребностей».

Спрос на склады

По данным DTZ, общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в 2015 году, составил около 196 тыс. кв. м (общая арендная площадь, GLA), что соответствует показателю 2014-го и составляет около 63% от показателя 2013 года.

Спрос в сегменте прежде всего формировали предприятия, работающие в сферах логистики и перевозок, производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, а также продуктовой розницы.

При этом Марта Костюк отмечает, что чистое поглощение в сегменте в первой половине 2015 года составило около «минус» 48,2 тыс. кв. м. Отрицательное значение показателя свидетельствует о том, что многие арендаторы в течение указанного периода уменьшили площадь занимаемых помещений в Киеве и пригороде. Однако в III квартале 2015-го тренд развернулся в положительную сторону, и уже в IV квартале этот показатель вырос до 64,1 тыс. кв. м. Таким образом, за весь 2015 год новое поглощение в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде составило около 21 тыс. кв. м.

«На протяжении всего 2015-го отмечалась низкая активность арендаторов, сократившаяся практически вдвое по сравнению с 2014 годом. Спрос на складские помещения преимущественно формировался существующими игроками рынка. Преобладали сделки по перемещению компаний с целью минимизации своих затрат. В структуре спроса, как и ранее, наибольшая доля приходилась на логистические компании (более 50%), розничных операторов и производителей», – рассказывает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

Если же говорить о вакантности, то, по данным Марты Костюк, на конец 2015-го первичная вакантность составила 9,8%, снизившись за IV квартал на 2% в связи с отсутствием нового предложения в сегменте, но все же она превышала показатели в конце 2014 и 2013 годов. 

Наибольшим спросом, по мнению Федора Арбузова, пользуются качественные складские объекты общего использования (так называемые ambient, или «сухие»). В частности, важными характеристиками являются высота потолка в 12 метров, а также наличие спринклерной системы пожаротушения, отопления, качественных наливных полов и доков на каждые 500 кв. м складских помещений.

«Если говорить о специализированных складских объектах, то холодильные комплексы с температурным режимом (+2 С) – (+12 С) являются сегодня самыми востребованными на рынке, однако существующего предложения вполне достаточно. Существует также стабильный, но достаточно узкий спрос и на качественные фармацевтические и химические склады», – добавляет Арбузов.

Почем складировать?

По данным Colliers International (Украина), арендные ставки в наиболее качественных складских объектах в 2015 году продолжили падение и к концу 2015 года составили $3,5-4,5/кв. м/месяц в классе «А», $2-3/кв. м/месяц в классе «В». 

«Примечательно, что на рынке складской недвижимости закрепилась и сохраняется тенденция фиксации арендной ставки в национальной валюте, а также устанавливается политика снижения валютных рисков путем согласования индивидуальных условий для арендаторов при значительном скачке курса доллара по отношению к гривне», – отмечает Александр Носаченко. 

Кроме того, наметилась еще одна тенденция в ценообразовании – собственники складских объектов класса «А» начали включать операционные затраты в стоимость аренды помещений.

«Стоимость услуг логистических операторов изменилась. Повышение цен наблюдалось у тех компаний, у которых затраты имеют валютную составляющую. С другой стороны, мы отмечаем демпинг цен на сервисное обслуживание у логистических компаний, целью которых является привлечение новых клиентов. Также можно отметить общее падение уровня маржи в логистическом бизнесе», – отмечает Федор Арбузов, директор.

«Базовые арендные ставки на наиболее качественные складские помещения общего назначения в Киеве и пригороде в целом сопоставимы с арендными ставками на складские помещения сравнимого качества в пригороде Бухареста и Будапешта, но ниже, чем в пригородах Варшавы и Праги», – добавляет Костюк.

Туманное будущее

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшем будущем строительство новых складских объектов будет преимущественно инициироваться компаниями для собственных потребностей либо же осуществляться по схеме built-to-suit, то есть под конкретного арендатора. Ведь это позволяет минимизировать риски вакантности и четко спрогнозировать финансовую составляющую проекта.

«Спекулятивное строительство складских и логистических объектов в Украине, которое сегодня совершенно финансово нецелесообразно ввиду сложной экономической ситуации, вялой динамики рынка складской недвижимости и высокой стоимости заемного финансирования, может возобновится только после резкого скачка спроса. Он, в свою очередь, возможен только в случае очень заметного оживления экономики», – прогнозирует Марина Костюк. 

По мнению Александра Носаченко, в 2016 году мы станем свидетелями продолжения ряда тенденций, наметившихся в 2015-м: фиксации арендной ставки в гривне, согласования индивидуальных условий для арендаторов и включения операционных затрат в стоимость аренды складских помещений класса «А». «Постепенное снижение вакантности при благоприятном сценарии развития рынка вероятнее всего может начаться не ранее второго полугодия или скорее конца 2016 года», – считает он.

Если же говорить об арендных ставках, то, по мнению Марты Костюк, в первом полугодии 2016 года они существенно не изменятся, и многие арендодатели по-прежнему будут готовы идти на различные уступки. При этом первичная вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде будет на уровне около 10% в течение первого полугодия 2016-го.

«Хотя объем рынка складской и логистической недвижимости в Киевском регионе является меньшим, чем в других восточноевропейских столицах, при прочих равных условиях на ближайший год рынок насыщен качественными логистическими комплексами. Но дальнейшее отсутствие строительства новых объектов, особенно если экономическая ситуация в стране улучшится, может стать причиной формирования дефицита качественных помещений в сегменте», – резюмирует Федор Арбузов.

По материалам: Дело.ua

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить